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楼盘降价、退房围攻不合法

咨询电话:13810198499        【编辑录入:王建律师】

  

   【关键词】 房产律师    房屋降价  退房围攻

   最近一直在关注打压后的房地产走势,房价虽没有出现明显的下降势头,但总体是没有上升,对老百姓来讲,真正的房产消费时代还未到来.同时也伴发了很多社会矛盾.近期在沪宁杭地区陆续出现楼盘大幅降价之后,前期业主找开发商“维权”,甚至“围攻”的现象。这种行为,表面上看似实为有情可原,但在法律上是站不住脚的。

  所谓的“退房”,从法律上讲,实际是一种单方解除合同的行为。我国《合同法》、《商品房销售管理办法》及最高人民法院关于商品房买卖的有关司法解释等法律法规中,对此类合同当事人单方面解除权的行使做出了详细的规定。

 如《合同法》 第九十四条规定:

  “有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。”

  《商品房销售管理办法》第十九条规定:

  “ 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”

  第二十四条规定

  “房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”

  第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

  合同未作约定的,按以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

  第三十五条商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  另,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:

  “具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

  等等......

  可见,房地产法律法规对合同单方解除权的行使有严格的限制,大部分只有在合同向对方严重违反合同义务的情况下才能行使。这主要是为鼓励交易,维护交易安全的需要而制定的普遍规则。

  房屋价款的确定,是合同双方自由协商的结果,即使没有经过协商,由开发商单方面确定,作为合同相对人的购房者,也拥有同意或拒绝的选择权。在此基础上订立的房屋买卖合同,确定有效,对双方都具有法律约束力,在没有法定或约定的解除情形时,均不得随意解除合同。如果仅仅因为房子降价了,就可以要求开发商赔偿损失、找差价,那么试问,在房子涨价的时候,开发商是不是可以要求和你一起分钱呢?这么明显的道理,我想不必进行深入的法律分析便可明了。可是,围攻的事情还是发生了,什么原因呢?第一、心理上的失衡;第二、购房时的投机行为;第三、妄想着以多数人的暴力赢得同情、获得利益;第四、对法律的漠视;第五、......

  因此,在楼盘降价的时候,前期业主要求退房,在法律上是站不住脚的,采取“围攻”等手段给对方施加压力,更是没有依据,如果行为剧烈,甚至存在涉嫌犯罪的可能。

 

 

    上述法律观点仅代表 房产律师   个人观点,如有不对请指正.

 

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